Il existe de nombreux types de baux en France. Mais les plus utilisés par les propriétaires sont souvent les mêmes. Chacun a ses avantages et inconvénients avec un point commun : les avantages fiscaux qu’ils procurent. Nous vous présentons ici les plus couramment proposés aux locataires.

Le bail de location nue

C’est le plus courant, régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est d’ailleurs nommé « bail 89 » dans le jargon de l’immobilier. Le logement (résidence principale ou secondaire) est loué vide, sans meuble. Le bail est de trois ans minimum, reconductible tacitement pour la même période. Le dépôt de garantie est équivalent à un mois de loyer. Ce dernier peut être fixé librement, sauf dans les villes qui en appliquent l’encadrement. Ou si le bien a été acquis comme investissement locatif grâce à la loi Pinel, qui définit un plafond à ne pas dépasser en fonction de zones géographiques.

Si le locataire souhaite partir, il doit respecter un préavis de 3 mois, ou 1 mois dans les zones tendues. Si le propriétaire veut récupérer son bien il ne peut légalement le faire que pour trois motifs : s’il vend, s’il prévoit de l’occuper (ou ses proches) ou s’il a un « motif légitime sérieux ». Les revenus locatifs de la location sont imposés au titre des revenus fonciers et bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30%. Et le risque de vacance est très réduit.

Le bail de location meublée

Comme l’appellation l’indique, le logement est loué meuble et équipé. La liste de ce qu’il doit au minimum contenir est définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Le bail est d’une durée d’un an au moins, également reconductible par accord tacite pour la même période, mais peut être réduit à 9 mois pour un étudiant. Le bien est obligatoirement la résidence principale du locataire, qui doit déposer une garantie équivalente à deux ou trois mois de loyer. Loyer qui peut être de 15 à 25% supérieur à celui d’une location non meublée, ce qui en fait un investissement au rendement particulièrement intéressant.

La durée de préavis en cas de départ du locataire est d’un mois, mais peut aller jusqu’à trois mois si le propriétaire le demande. Le risque de vacance est plus élevé car ce type de bail attire souvent des personnes à la recherche d’un logement pour une courte durée. Même si vous êtes bailleur en LMNP, pour location meublée non professionnelle, les revenus locatifs sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou du régime réel. Dans le premier cas, on parle de micro BIC, les abattements sont beaucoup plus avantageux que l’imposition au titre des revenus fonciers, et dépendent du montant des revenus locatifs que vous touchez. Dans le deuxième cas, vous pouvez déduire une grande partie des charges liées à la location de votre bien.

Le bail mobilité

Mis en place par la loi Elan du 23 novembre 2018, il s’adresse essentiellement aux étudiants ou travailleurs de passage. Il permet de louer un logement meublé de un à dix mois maximum, sans reconduction tacite. Il est toutefois possible par avenant de le rallonger jusqu’à dix mois supplémentaires lorsqu’il est en cours.

Le préavis, si le locataire quitte le logement, est d’un mois seulement et aucun dépôt de garantie n’est demandé, à l’exception sur demande du propriétaire de la garantie visale. En revanche, aucun congé ne peut être donné par le bailleur. Côté fiscalité, le bail mobilité présente les mêmes avantages qu’une location meublée ordinaire. Cette formule particulièrement souple est plébiscitée par les investisseurs.

Le bail de location saisonnière

Selon la loi, il s’agit en réalité d’un « meublé de tourisme », destiné aux vacanciers durant les périodes de congés. Contrairement à une location meublée ordinaire, ce type de bail ne peut excéder 90 à 120 jours en fonction des communes. La reconduction tacite n’est pas possible, toute demande de prolongation devra faire l’objet d’un nouveau contrat. Le logement doit généralement être déclaré en mairie avec sa description complète.

La fiscalité est particulièrement avantageuse. Ici aussi vous louez en tant que LMNP. Vous pouvez choisir, comme pour une location meublée ordinaire, d’être soumis au régime micro BIC ou réel. Vous pouvez sous conditions bénéficier d’un abattement allant jusqu’à 50% sur vos revenus locatifs.

Enfin, vous pouvez aussi louer votre bien en colocation. Consultez notre article pour en savoir plus sur cette formule qui possède également plusieurs avantages.