La vente d’un bien loué permet au propriétaire de ne pas attendre la fin du bail en cours. Toutefois, celui-ci subit une décote dans la mesure où l’acheteur est obligé de laisser le locataire en place un certain temps. Que dit la loi ? Comment évaluer le prix de vente d’un logement occupé ?

Droits du propriétaire et du locataire

Vendre un bien occupé : des avantages !

La vente d’un bien occupé offre plusieurs avantages dans certaines situations : l’échéance du bail est soit trop proche du terme pour pouvoir signifier au locataire un congé pour vente, soit trop lointaine quand le propriétaire a besoin de liquidités pour concrétiser un autre projet.   La vente locative permet aussi de continuer à percevoir des loyers jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Elle peut également intéresser un investisseur qui n’aura pas à rechercher un locataire pour amortir son prêt immobilier. Deux cas de figure sont à distinguer : la location vide et la location meublée.

Location vide

La législation prévoit que le droit de préemption du locataire n’existe pas dans le cas de la vente occupée. Il suffit au bailleur d’informer son locataire pour le prévenir d’éventuelles visites. Toutefois, si la vente est consécutive à une division de l’immeuble avec mise en copropriété, le locataire est prioritaire pour l’achat du bien qu’il occupe. Le propriétaire devra donc lui adresser une proposition de prix dans sa lettre de congé.

Location meublée

Dans le cas d’une location meublée, le propriétaire est tenu de signifier le congé pour vente à son locataire. Celui-ci n’a cependant aucun droit de préemption.

Bien vendu loué : quelle décote ?

Décote : quels critères observer ?

Le montant de la décote dépend de plusieurs critères : la durée restante du bail en cours, le montant du loyer et l’âge du locataire. En effet, plus le loyer est bas et plus la décote sera importante. Il en est de même avec un locataire âgé de plus de 65 ans dont les revenus sont modestes.

Décotes les plus importantes

Plusieurs situations sont à prendre en compte :

• Les locations soumises à la loi de 1948 : les loyers sont généralement très bas et les opportunités de récupération du logement très réduites. La décote peut atteindre entre 40 et 50 % de la valeur du bien, sans compter les travaux de remise aux normes.
• Le locataire en place ne paye plus son loyer et une procédure est en cours : l’acheteur réclamera sans aucun doute une réduction conséquente du prix de vente.
• Le locataire a plus de 65 ans : la loi oblige le bailleur à lui trouver un logement correspondant à ses revenus, mais aussi à ses besoins.

Décotes les moins importantes

Les locations vides ou meublées et les petites surfaces subissent une décote moins élevée.

• En location vide, il faut prévoir une décote d’environ 10 à 15 % du prix de vente selon la durée restante du bail en cours. Attention toutefois : même si le bail arrive à terme, l’acheteur devra attendre au minimum deux ans avant de pouvoir investir le logement.
• En location meublée, la durée du bail est limitée à 1 an, parfois 9 mois pour une location étudiante. La décote est donc inexistante dans la mesure où l’acheteur n’aura pas à attendre longtemps le départ du locataire.
• Les petites surfaces ont un intérêt auprès des investisseurs dont l’objectif est de louer le logement. Ils pourront donc profiter des loyers du locataire en place dès la signature de l’acte de vente. La décote est alors évaluée entre 5 et 10 %.